餐飲新聞

　　餐飲創(chuàng)業(yè)，首先面臨的就是選址，選址選的好，差不多就成功了一半。

　　餐飲門(mén)店不論規(guī)模大小，像剛踏入餐飲的新人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不了解、品牌知名度低、選址缺少專(zhuān)業(yè)判斷標(biāo)準(zhǔn)、資金問(wèn)題等，都使得品牌在拓展上總會(huì)面臨種種困難。本文將為餐飲創(chuàng)業(yè)者詳解開(kāi)店選址各流程重點(diǎn)及注意事項(xiàng)，為你的餐廳有效解決選址難題。

1 城市市場(chǎng)分析

　　對(duì)企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行分析;

2 商圈規(guī)劃與評(píng)估

　　將目標(biāo)市場(chǎng)所在城市規(guī)劃為不同的商圈類(lèi)型以作為商圈準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn);

3 確定位置及考察店址

　　根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)實(shí)際考察商圈內(nèi)的潛在店址;

4 租金初步談判及評(píng)估

　　對(duì)業(yè)主初步談判租金，評(píng)估取得的可能性;

5 工程現(xiàn)場(chǎng)條件評(píng)估

　　如果達(dá)到一定的可能性則進(jìn)入工程現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行條件評(píng)估;

6 立地報(bào)告

　　依各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)生成立地報(bào)告書(shū)(如選址評(píng)估網(wǎng)的評(píng)估報(bào)表及財(cái)務(wù)試算表);深入測(cè)算第一年和未來(lái)五年的預(yù)估營(yíng)業(yè)額、損益平衡點(diǎn)(BEP)、回報(bào)年限等，并綜合考量是否能達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo);

7 合同簽約

　　如果達(dá)到預(yù)期要求，則可進(jìn)行合同簽約。

　　第一步，城市市場(chǎng)分析

　　對(duì)城市進(jìn)行市場(chǎng)分析，為開(kāi)店提供詳細(xì)的城市背景信息。市場(chǎng)分析可以幫助店鋪開(kāi)發(fā)人員以及營(yíng)銷(xiāo)人員了解目標(biāo)城市總體情況，在安排城市走訪計(jì)劃時(shí)會(huì)帶來(lái)一定的幫助。

　　第二步，商圈規(guī)劃與評(píng)估

　　在目標(biāo)城市劃分各項(xiàng)商圈類(lèi)型

　　第三步，確定位置及考察店址

　　確定位置及考察店址的關(guān)鍵就是對(duì)新店地址前的主要人流進(jìn)行測(cè)算。

　　第四步，租金初步談判及評(píng)估

　　在初步選定新址后，還應(yīng)對(duì)相關(guān)的情況做一定的分析評(píng)估。

　　第五步，工程現(xiàn)場(chǎng)

　　以餐飲業(yè)為例，餐飲業(yè)因不同業(yè)種、品牌和規(guī)模，對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)的營(yíng)建標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。

　　第六步，合同談判

　　免租裝修期

　　一般情況下免租裝修期為45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內(nèi)開(kāi)店。

　　租金及押金

　　在與房東砍價(jià)前，須先做未來(lái)的營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖;事先權(quán)衡以討價(jià)還價(jià)，盡可能取得合理的價(jià)位。

　　另外，繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營(yíng)狀況分享一定比例的利潤(rùn)。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預(yù)付兩個(gè)月租金。

　　續(xù)租和租期

　　比較有規(guī)模的公司一定要事先考慮到續(xù)約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每?jī)赡赀f增一次，每次遞增調(diào)整在5%以下，一般情況下遞增的標(biāo)準(zhǔn)要爭(zhēng)取控制在租期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以下。還有的店面是長(zhǎng)期租的，一租就是五年、十年。這些都是談判的重點(diǎn)。

　　第七步，立地報(bào)告

　　立地報(bào)告是新門(mén)店籌備階段完成的一份重要文件，也是對(duì)新店的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行預(yù)估，以及投資回報(bào)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析后得出的一份總結(jié)。

　　如果覺(jué)得新址和曾經(jīng)評(píng)估過(guò)的店址人流量基本一致情況下，那么可不做人流測(cè)算，通過(guò)對(duì)等店的方式，來(lái)預(yù)估新址的營(yíng)業(yè)額，通常用在社區(qū)型商圈。立地報(bào)告包含16 項(xiàng)如下：

　　①新店選址申請(qǐng)書(shū)

　?、陂T(mén)店租賃要件調(diào)查表

　?、坶T(mén)店工程配套條件表

　　④開(kāi)發(fā)基準(zhǔn)表

　?、萆倘υu(píng)估表

　　⑥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

　?、呖土髁糠治?/p>

　?、嘧饨鸪杀居?jì)算表

　?、釋?duì)等店應(yīng)收預(yù)估表

　?、庑碌暄b修工程費(fèi)用預(yù)估表

　　?門(mén)店損益分析表

　　?未來(lái)五年預(yù)估損益表

　　?商圈示意圖

　　?商圈圖說(shuō)明

　　?商鋪實(shí)景照片

　　?門(mén)店平面圖、效果圖、店中店落位圖

　　第八步，合作簽約